Entrevistamos a Julián Franco Mena de la empresa MAS VIDA, especialista en productos como Hipoteca Inversa, Nuda Propiedad, Renta Vitalicia y Compra con Alquiler Garantizado.
Julían nos cuenta cómo funcionan estos productos financieros para poder afrontar mejor la jubilación y a la vez dar ciertas garantías a los herederos.
Julián también nos habla sobre el actual panorama inmobiliario en España, la afección de la subida de tipos en la oferta y demanda de propiedad y el efecto que sobre ello tiene en el régimen de alquileres. Nos abre además la puerta a conversas acerca de las nuevas fórmulas que apoyan la supervivencia de muchas familias, como son la renta vitalicia, la hipoteca inversa y, en última instancia, la venta de la nuda propiedad.
Respecto a la venta de la nuda propiedad, Julián Franco nos previene que la venta de la nuda propiedad es algo que ya existía en la legislación pero que la gente no practicamos: se puede vender la propiedad registral, a otro comprador, y uno quedarse viviendo en la casa haciendo uso del usufructo sobre ella y permitiendo que podamos vivir hasta nuestro fallecimiento.
Mas Vida asesora y sirve de consultora para sus clientes tanto en la compra como en la venta de propiedades, en la compraventa de nuda propiedad y en la gestión y tramitación de hipotecas inversas y rentas vitalicias.
La hipoteca inversa, un producto financiero para complementar la pensión sin perder el patrimonio inmobiliario
Las hipotecas inversas han crecido un 40% en los últimos meses respecto a 2021, según los datos del Consejo General del Notariado.
En España hay unos 9,3 millones de personas de más de 65 años que perciben una pensión de jubilación media de 1.255€/mes, aunque más de la mitad de estas personas cobran menos del salario mínimo interprofesional.
Si a esto le unimos que la creciente inflación está mermando el poder adquisitivo de los jubilados, son muchos los que tienen graves problemas de liquidez en el momento del retiro.
El 90% de los jubilados cuenta con una vivienda en propiedad; “son ricos en ladrillos y pobres en ingresos”.
Sin embargo, se da la circunstancia de que el 90% de estas personas cuenta con una vivienda en propiedad. Se podría decir, según explica Julián Franco, Socio Director de MAS VIDA, que son “ricos en ladrillos, pero pobres en ingresos. Por eso la hipoteca inversa es una solución financiera que permite complementar los ingresos manteniendo la plena titularidad de la vivienda y seguir disfrutando de su uso”.
Según los expertos la demanda de hipotecas inversas va a seguir creciendo en los próximos meses porque, a diferencia de otras alternativas de financiación, es la mejor fórmula para obtener ingresos sin perder la titularidad ni el uso del inmueble para quienes quieran dejar una parte de su patrimonio a sus herederos”.
En las operaciones de venta de nuda propiedad o de la renta vitalicia inmobiliaria se transfiere la titularidad de la casa cambio de un pago único o de una renta (aunque en ambos casos se puede seguir disfrutando de la vivienda).
Sin embargo, en las financiaciones a través de una hipoteca inversa no se transmite el inmueble, sino que se obtiene financiación con la garantía del mismo.
Son pocas las entidades que hacen este tipo de operaciones en España
Actualmente son pocas las entidades que hacen hipotecas inversas en España. “Quizás por eso en nuestro país es un producto que no se ha desarrollado mucho, aunque es una forma de complementar los ingresos de la jubilación que tiene un gran potencial de crecimiento”, explica Franco.
A pesar de que se está notando un incremento en la demanda, estamos muy por debajo de las cifras de otros países; en el Reino Unido, por ejemplo, se realizaron 45.500 hipotecas inversas durante el pasado año, y eso que España está muy por debajo de ese país en cuanto a la inversión en planes de pensiones.
Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que si se realiza sobre la vivienda habitual los mayores de 65 años no tienen que tributar por los ingresos percibidos.
Rosa, una jubilada que obtiene 2.000€ cada mes y sigue viviendo en el piso de su propiedad
Rosa L. S. es una jubilada que ha obtenido recientemente una hipoteca inversa con la ayuda de MAS VIDA. Tiene 88 años, es viuda y es propietaria de un piso en el centro de Madrid: “estaba un poco justa de ingresos y mis hijos me propusieron esta solución. Ahora recibo 2.000 euros más cada mes que me ayudan a complementar mi pensión. Sigo viviendo en mi casa y mantengo la propiedad que será para mis hijos el día de mañana”. En este video nos relata su caso.
Una vez que el titular de la vivienda fallece, los herederos disponen de un año para vender el inmueble y liquidar la deuda. Las hipotecas se conceden por un importe máximo aproximado del 60% del valor de la vivienda, por lo que los herederos tienen margen para su amortización sin que suponga un coste para ellos.
Qué es la hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero enfocado a Personas Mayores de 65 años con una vivienda en propiedad, con el que pueden obtener ingresos sin perder su propiedad. Se basa en disponer de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la ventaja de que la Persona Mayor no tiene que reembolsar en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca estándar si así lo desea, quedando de esta forma el reembolso de la deuda aplazada al fallecimiento del contratante.
En definitiva, con la hipoteca inversa, el suscriptor firma un préstamo hipotecario poniendo como garantía la vivienda, aunque no la propiedad de la misma, a cambio de percibir un dinero.
Cuánto dinero puedo obtener a través de una hipoteca inversa
La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos…).
Cómo funciona la hipoteca inversa
La hipoteca inversa tiene varias consideraciones importantes:
- Permite al usuario seguir viviendo en la casa durante toda su vida, así como alquilarla si este lo desea.
- No se pierde la propiedadde la vivienda, ya que se utiliza como garantía del préstamo.
- La persona mayor no tiene por qué saldar la deuda en vida si así lo desea, siendo sus herederos los responsables en pagar el importe total prestado más los intereses correspondientes una vez acaecido el fallecimiento del usuario.
- El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
- La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no está sujeta a tributación en el IRPF.
Garantías de la hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero regulado bajo el amparo de la legislación. El preámbulo VIII de la Ley 41/2007 lo define como una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual.
La Hipoteca Inversa, como cualquier otro crédito, queda formalizada ante Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad.
En el proceso deben intervenir un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), un asesor independiente (en este caso Mas Vida) y el cliente.
Además, para poder conceder la hipoteca, se debe de realizar previamente una tasación de la vivienda por una entidad oficial y homologada por el Banco de España.
- Puedes alquilar tu casa, ganando otro complemento adicional a los ingresos que proporciona la Hipoteca Inversa
- Excelentes beneficios fiscales, ya que las hipotecas inversas están exentas de tributación, es decir, no tendrá que pagar nada en su declaración de renta, por las cantidades que reciba a través de la Hipoteca Inversa.
Condiciones para formalizar una hipoteca inversa
La vivienda debe ser tasada y asegurada contra daños. Además, actualmente solo se realiza en viviendas declaradas como residencia habitual.
En lo que se refiere al solicitante, es necesario que tenga una edad mínima de 65 años, que esté afectado por dependencia o que tenga reconocido un grado de discapacidad de al menos el 33%.
Por otro lado, es que necesario que en el proceso de contratación se haya provisto un servicio de asesoramiento independiente al prestamista, así como que la cancelación de los herederos no esté sujeta a compensación por cancelación.
El banco o la aseguradora solo puede obtener el recobro hasta donde lleguen los bienes de la herencia, por lo que no compromete el patrimonio, lo que cubre el riesgo de que, en el momento de saldar la deuda, la vivienda tenga un valor inferior por un posible cambio del ciclo económico e inmobiliario.
Existen diferentes productos para encontrar el complemento económico adicional para la jubilación, cada uno con sus ventajas y peculiaridades. En Mas Vida pueden ayudarte a definir que producto puede venirte mejor de acuerdo a tus necesidades.
