¿Has oído hablar del oficial de notaría de moda en Madrid? ¡Pues hoy también vas a conocerlo! Se llama Steven Jiménez Pizarro y trabaja en la Notaría de Patricia Sotillos Fueyo.
¿No te suena? ¡Perdón! ¡Tendríamos que haberlo presentado como “San Steven”! Porque este hombre es un verdadero Santo, no hay tema que se le resista o desconozca, ni situación que no pueda resolver.
Apagar fuegos es uno de sus fuertes y eso que no es bombero…su mente privilegiada le permite solucionar lo “imposible” y arreglar cualquier entuerto. Precisamente, uno de los entuertos más candentes dentro del sector inmobiliario y de la arquitectura, se llama “cambio de uso de local a vivienda”…Las leyes y los requisitos cambian constantemente y hay que ser un auténtico entendido en la materia, ¡para que no te la cuelen! ¡Y para saber qué se puede y qué no se puede hacer!
¿Quieres saber qué consecuencias podría tener no realizar el cambio de uso legalmente? ¿Puedes vivir en un local? ¿Está permitido alquilarlo como vivienda? ¿Después de qué trámites y en qué momento hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso? ¿Qué documentación tiene que tener preparada el solicitante de cara a la escritura? ¿Qué pasos posteriores hay que dar tras la escrituración? ¿Cuánto tiempo lleva inscribir en el Registro? ¿Qué coste tiene?
Cómo escriturar un cambio de uso de local a vivienda, paso a paso, sin meteduras de pata y con garantías por Steven (o San Steven) en esta entretenida entrevista.
¡Gracias por ayudarnos a no morir en el intento Steven!
Cómo escriturar un cambio de uso de local a vivienda y no morir en el intento
¿Has oído hablar del oficial de notaría de moda en Madrid? ¡Pues hoy vas a conocerlo! Se llama Steven Jiménez Pizarro y trabaja en la Notaría de Patricia Sotillos Fueyo. Oficiales como Steven tienen una respuesta para todas las preguntas de este tema, por ello hoy hemos conversado gratamente con él, para aclarar cualquier duda del cambio de uso de local a vivienda, desde el punto de vista legal.
Las consecuencias de no hacer legalmente un cambio de uso de local a vivienda
Más allá de atender a la parte técnica, siempre hay que prestarle atención al apartado de legislación, ordenanzas, normativas y casos sancionadores del ayuntamiento, que de no ejecutarse pueden llevar a una serie de consecuencias como lo son el no poder empadronarse, contratar suministros básicos de agua, luz y gas si no existe la concesión de la cédula de habitabilidad que generalmente está vinculada a la licencia de primera ocupación.
El proceso de alquilar un local como vivienda si no se realiza apegado a los márgenes de la ley, cualquier detalle o requisito faltante puede llevar a sanciones de hasta 90.000 euros, una cifra bastante exorbitante.
Alquilar un local y convertirlo en vivienda es otra situación que tiene sus consecuencias graves, pudiendo llegar incluso a la anulación del contrato de arrendamiento, pues estás alquilando un sitio para un fin, y terminas haciendo otra cosa no permitida, incumpliendo por completo el acuerdo entre las partes.
El momento recomendado para hacer el cambio de local a vivienda
El momento recomendado generalmente está vinculado al trabajo de orientación, pues hay muchas personas que no saben muy bien lo qué quieren hacer y cómo hacerlo; desde notaría a materia sucesoria siempre se recomienda a las personas buscar profesionales experimentados en el tema para que los informen de lo necesario.
Pueden acudir a la notaría a preguntar sobre los requisitos necesarios y los pasos que se deben ejecutar para hacer el cambio de local a vivienda, y en función a ello en la notaría se encargan de las cuestiones legales y/o de derivar a otro profesional especializado del sector para hacer el estudio de viabilidad del proyecto y consigan las licencias pertinentes.
Otro caso en el que las personas acuden a notarías es cuando hay un local en venta, pero el comprador lo planea convertir en vivienda, por tal motivo debe asegurarse de que es un proyecto que se pueda ejecutar en ese sector. Así que lo recomendable es siempre acudir con profesionales en el tema, desde la notaría hasta el arquitecto que colaborará en el proyecto.
La documentación necesaria para realizar el cambio de local a vivienda
Básicamente desde la nueva ordenanza del ayuntamiento en Madrid, los requisitos o la documentación que se debe presentar está estructurada de la siguiente manera:
- La declaración responsable de actuaciones urbanísticas
- Número registro de entrada al ayuntamiento para iniciar las obras
- El certificado del fin de obra, que todo se ha llevado a cabo bajo la normativa
- La declaración responsable de la primera ocupación y funcionamiento donde se acredita que las condiciones de habitabilidad se cumplen
- El certificado de eficiencia energética actualizado
- Manifestación de conocimiento de las normas estatutarias de la comunidad
- Certificación catastral que respalda la superficie y el nuevo destino de la estructura
- Dos presupuestos: El costo de importe de las obras a partir de las cuales se va a tributar posteriormente y el importe del local como vivienda.
Es una lista un poco amplia de requerimientos, algunos toman tiempo de conseguir, otros son más rápidos, de cualquier manera, siempre deben tenerse en cuenta para evitar multas y problemas legales a largo plazo.
Asesoramiento técnico respecto a las rentas
Muchos de los locales que se convierten en vivienda, lo hacen con la finalidad de ser sitios de alquiler, en este caso la renta se aplicará en función de la valoración del inmueble en el mercado, acorde al mínimo fiscal, y es importante que esta valoración sea la más acertada, pues si en algún momento decides vender por el precio real, podrías tener problemas con hacienda por haber declarado antes un valor menor de esa vivienda.
Esto sucede porque la gente siempre intenta ahorrarse el costo en el impuesto de sucesiones, poniéndole un valor bajo, lo que a largo plazo con el aumento de la vivienda conllevará a un aumento considerable de la renta, que es la raíz del problema legal.
Los pasos finales: La escritura en notaría
La escritura en notaría puede oscilar en función del coste de las obras, que no suelen requerir un gran proyecto técnico y legal. Una escritura de unas obras de 7.000 a 20.000 euros puede variar mucho, pues para habilitar el local a vivienda, influye mucho el número de folios que lleve la escritura, es por ello que el arancel notarial varía de un caso a otro, pero el estándar va de 250 a 300 euros.
Llevar al registro la escritura, presentando la carta de pago del impuesto con la inscripción en el registro, tiene otro costo de 200 euros, es un arancel propio del registro que se debe gastar. Por lo que, en total, entre una institución y otra, las escrituras terminan saliendo en alrededor de 700 euros.
De la notaría al registro
Steven comenta que esta situación depende de algunos factores, por ejemplo, su notaría no presta ese servicio de gestión, de liquidar impuestos y llevar los trámites al registro, porque el volumen de trabajo de gestoría es muy amplio, por ello generalmente las notarías de las grandes ciudades no lo hacen, mientras que las notarías de pueblos, sí.
Para solucionar esto, las notarías en ciudades como Madrid, ofrecen un servicio de gestoría con la que ellos habitualmente trabajan, es decir, son un tercero, no forman parte de la notaría como tal. Son excelentemente responsables a la hora de liquidar impuestos, presentar escrituras en el registro y demás, lo cual facilita enormemente el proceso.
El valor agregado de la notaría de Patricia Sotillos en Madrid
Es una asociación muy profesional que ofrece excelentes servicios, de primera, garantizando siempre la seguridad de los clientes, sin dejar de lado el trato humano que será el responsable de una buena experiencia. Ponerse en el lugar del cliente es esencial para que el trabajo funcione de manera correcta.
Los trámites que se realizan en una notaría son muy importantes, por lo que las personas generalmente llegan algo nerviosas, sin comprender muy bien todos los términos legales de cada situación. Por tal motivo el equipo de oficiales de la notaría Patricia Sotillos siempre busca explicarle a la gente de la manera más amigable y cotidiana los pasos y consecuencias de cada acción, desde los requisitos hasta los costos y tardanza de cada uno.
¡Ese es el motivo principal por el que los clientes siempre deciden volver!
