Entrevistamos a Jose María Alfaro, coordinador general de la Federación de Agentes Inmobiliarios sobre el catastrazo y el contribuyente
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Jose María Alfaro, coordinador general de la Federación de Agentes Inmobiliarios, es un profesional con una ética intachable.Promueve las buenas prácticas inmobiliarias y es un claro referente dentro del sector. Siempre preparado e informado del más mínimo cambio presente o futuro que atañe a la profesión.
Es un gran defensor de la justicia dentro del gremio, defiende los derechos e intereses de los participantes en la compraventa y los reivindica por todos los medios posibles.
Actualmente, el pago del ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el valor de referencia del catastro, ha supuesto un gran golpe al contribuyente que, en algunos casos, puede llegar a pagar el doble de los que hubiera pagado hace unos meses, antes de que se impusiera esta medida. Jose María nos habla en profundidad y con total transparencia de esta cuestión, del “catastrazo” como él mismo lo ha denominado.
En la entrevista de hoy estamos con José María Alfaro, Agente y Perito Judicial Inmobiliario. Experto en residencias y coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Una entrevista cristalina, en la que se han tocado temas de total actualidad, sin pelos en la lengua.
¿Qué es FAI?
Es una coordinadora de las asociaciones territoriales de agentes inmobiliarios, el cual está formado por 27 asociaciones territoriales distribuidas a lo largo del territorio nacional, 100 agencias inmobiliarias y 4000 agentes inmobiliarios. José Alfaro ha sido el portavoz desde su fundación.
El objetivo fundamental de la federación es darle valor al trabajo del agente inmobiliario, dignificar la profesión y darle al trabajador las herramientas necesarias para que presten el mejor servicio al cliente que puedan dar.
¿Cuál es el objetivo de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias?
El objetivo principal de FAI es fomentar la colaboración entre profesionales inmobiliarios, buscando conectar la oferta y la demanda y hacer más dinámico todo el proceso dentro del mercado. Siendo u objetivo que beneficia principalmente al cliente, al mercado y no a las agencias, quienes solo se incentivan entre ellos mismos para hacer más eficiente todo el proceso.
FAI pone en marcha estrategias mediante convenios profesionales que permiten mejorar la tecnología y ejecutar planes de formación profesional para los empleados, con autorregulación a través de la formación; así se otorgan licencias de agentes inmobiliarios certificados a aquellos que se dediquen a realizar el curso de 6 módulos formativos en el tema, relacionados con el vendedor, el comprador, la valoración inmobiliaria, aspectos jurídicos y técnicos y la ética profesional.
Esta formación online con más de 500 matriculados y 300 agentes certificados y registrados, pretende cubrir la brecha de formación y la necesidad de agentes inmobiliarios que nadie cubre, pues no hay ninguna universidad que ofrezca esta titulación; no está implementado en el sistema educativo.
¿Cómo es la evolución actual del mercado inmobiliario?
Los agentes inmobiliarios se encuentran en la primera línea de defensa, para bien o para mal son los primeros que detectan las fallas del sector; la federación de asociaciones inmobiliarias se enfoca principalmente el alquiler, sin embargo, apoya con ahínco a la obra nueva. La percepción actual del mercado mobiliario, es que el 2022 es un año de transición con cambios de tendencia, que luego del auge del año anterior, se espera una disminución de la demanda.
Se podrá llegar a las 500.00 operaciones, será un buen año para el mercado mobiliario, pero no se espera superar esa cifra ya mencionada. El año ha comenzado con fuerza, pero las tensiones mundiales y nacionales afectan e influyen de forma negativa, por lo que se estima una caída parcial de compra venta y alquiler.
El valor de referencia del catastro
El valor de referencia del catastro es un tema delicado en el mercado mobiliario, es una grave situación que afecta notablemente a los clientes; en la actualidad es llamado catastrazo, que se hace peor con cada mes que pasa; termina en la liquidación de muchos más impuestos injustificados.
Lo hace en función del mercado, pero sin hacerle mucho honor, pues regula superficies catastrales en función de datos que no coinciden con las regulaciones que el mercado toma en cuenta como lo son la altura, la orientación, distribución, superficies útiles y estado general de reforma del inmueble. Es por ello que los precios en la misma edificación pueden variar de un 20 a 25% y el catastro no está teniéndolo en cuenta, he allí la repercusión de este nuevo sistema.
¿Cómo acabará todo?
El mercado está al máximo, las tendencias están cambiando, por lo que la administración no debe pedir pagos adicionales.
Hay casos incluso, donde las variaciones superan el 25%, donde el mayor afectado es el contribuyente, quien debe demostrar que no ha recibido el pago adecuado por el valor que el inmueble realmente tiene en el mercado.
Este valor de referencia catastral se ha hecho con el fin de justificar la recaudación de impuestos en el mercado mobiliario, José María Alfaro opina que esta situación acabará en tribunales, y, de hecho, ya está organizando un movimiento de agentes inmobiliarios que ofrezcan servicio de apoyo a los clientes para gestionar sus reclamos acerca de las liquidaciones que realmente merecen.
La solución
No existe una salida fácil a esta situación que el valor de referencia catastral supone, por ahora la única solución viable es ofrecerles a los clientes toda la ayuda necesaria, orientarlos a la forma ideal de realizar reclamos y defender sus derechos económicos. Algunas operaciones incluso en Madrid se liquidan hasta 12 mil euros en impuestos, por lo que el cliente no ve viable realizar la compra de la vivienda; repercutiendo en el mercado mobiliario de forma negativa.
No se trata de una forma justa de valorar las propiedades, pero, en definitiva, es algo que tomará tiempo corregir.
El nuevo proyecto de ley sobre el mercado de alquiler
Desde el punto de vista de José María Alfaro, el nuevo proyecto de ley aprobado y en tramitación solo ha sumado inestabilidad jurídica y ha puesto en duda a los propietarios de las plazas de alquiler sobre si la opción más rentable es continuar en ese negocio teniendo en cuenta las nuevas restricciones.
Frente a una España que crece en población y crece en empleo, el hecho de que disminuya la oferta mobiliaria por estos proyectos de ley, supone un gran atraso a la evolución del sector. Se debe realizar obra nueva en alquiler e incentivar a los nuevos propietarios a poner su vivienda el alquiler, pero la nueva ley no ofrece nada de esto; más bien supone un desincentivo y acciones negativas contra los propietarios.
Desde la perspectiva del agente inmobiliario
Para los agentes inmobiliarios es muy difícil tener que retirar la publicación de una vivienda a los pocos minutos u horas de haberla publicado por la gran avalancha sobre la vivienda y realizar una especie de elección entre todos los inquilinos porque el mercado de alquiler actual no tiene la capacidad de absorber toda la demanda existente.
Sin seguridad jurídica e incentivos fiscales claros, el pequeño propietario no querrá poner a disposición de alquiler su vivienda, incluso si se ofrecen ayudas de reforma y rehabilitación. Cuando un propietario no se dispone a ofrecer alquiler es por tres motivos:
- Siente que no le van a pagar
- Opina que la vivienda no reúne las condiciones
- Simplemente considera que no es un negocio viable.
Lamentablemente, ninguna de estas tres dudas e inseguridades del propietario está siendo abordadas por el nuevo proyecto de ley de forma eficaz, pues lo que se siente son las limitaciones que han impuesto, y que han afectado notablemente en los últimos tres meses al mercado mobiliario. Los arrendadores no estaban subiendo las rentas, y ahora el incremento es desproporcional, pero comprensible ya que ellos buscan cubrir sus intereses ante una ley que no ofrece beneficio alguno para la parte propietaria.
Una solución a corto plazo
En Madrid se está ejecutando el plan vive, cuya misión principal es construir 25.000 viviendas en 8 años, y ponerlas en el mercado a corto plazo tanto para alquiler como compra y venta; si bien no es una solución definitiva, le ofrecerá un descanso al mercado respecto a tanta demanda sin oferta que estamos viviendo actualmente, buscando el equilibrio entre la colaboración del sector público y privado.
Alfaro comenta que estas son las medidas que deben ser implementadas para equilibrar el mercado, para incentivar la construcción de la nueva vivienda pública y en alquiler.
