Pedro Carcelén, es el director técnico de Ayalto, despacho de Arquitectura e Ingeniería.
El cambio de uso de local a vivienda es un tema muy de actualidad, la caída del comercio en determinadas zonas y la falta de vivienda ha provocado esta tendencia, poniendo en valor dichos locales. Para poder realizar estos cambios es necesario ponerse en manos de un técnico, que realice el proyecto de cambio de uso, y realizar los trámites pertinentes (solicitud de licencia / declaración responsable..)
Pedro nos comenta que en primer lugar se debe hacer un estudio previo del local, para determinar si es viable el proyecto, tanto la tipología, la zona, la situación y si se puede adaptar a los requerimientos de la normativa.
Es necesario encontrarse al nivel de calle, y cumplir unas medidas mínimas de fachada, de huecos, altura, tamaños de estancias, no es tan fácil como a priori parece.
Antes de comprar un local para hacer este cambio es importante asesorarse de profesionales que te garanticen sí es viable el proyecto, no siempre se puede realizar este trámite, un ejemplo está en los estatutos de la comunidad, se puede dar el caso que prohíban expresamente el cambio de uso de los locales a vivienda.
Conoce los detalles técnicos del cambio de uso de un local a una vivienda
Pedro Carcelén, es el director técnico de Ayalto, despacho de Arquitectura e Ingeniería, hoy conversamos con él sobre el cambio de uso de un local a una vivienda, todo lo que se debe tener en cuenta tanto a nivel técnico como a nivel legal, claves y tips que serán de gran utilidad en el sector. ¡Vamos a descubrirlos!
El aumento del número de operaciones de cambio de uso de local a vivienda se debe a que existen muchas calles que están perdiendo el carácter comercial que tenían antes, es decir, los locales se están quedando libres, mientras que, al mismo tiempo, la demanda de viviendas solo ha ido en aumento, por lo que al final la mejor oferta siempre es cambiar locales a vivienda.
Las claves del local idóneo para el cambio a vivienda
Las claves del local ideal se pueden dividir en dos partes; en primer lugar, toma gran relevancia la búsqueda del local, la zona ideal, tal como si se tratara de la búsqueda de una vivienda; por ello debe gustarte el barrio, que sea cómodo y poco ruidoso, pues serpa tu hogar, un lugar de descanso, por lo que deberás procurar que exista el adecuado confort acústico.
La segunda parte, está sujeta a control del listado de normativa, donde lo más básico es el suelo del local, pues debajo de la calle deberá existir una superficie mínima y una fachada mínima de 3 metros, a partir de allí se pueden estudiar los otros puntos.
Superficie mínima
Respecto a la superficie mínima, si lo que se desea hacer es un estudio con 25 metros cuadrados, por ejemplo, suele ser suficiente, pues se convertirá en un pequeño espacio integrado por cocina, salón y dormitorio. Es decir, con mínimo 25 metros cuadrados de superficie, estás un paso más allá para que el ayuntamiento apruebe el proyecto.
Si se trata de una vivienda compartimentada, la superficie mínima deberá ser de 38 metros cuadrados. Una vez aprobada la parte del tamaño, existen otros requisitos con los que se deben cumplir, como lo son la entrada de luz y ventilación mínima; por lo que existe una proporción entre la superficie de suelo de la estancia y la fachada, que debe ser del 8% en ventilación y el 12% en luz, es decir, la ventana deberá ser de un tamaño aplicable al 12% de la superficie total del suelo.
Otras características destacables, es que debe existir espacio para una pieza habitable, como un salón o un dormitorio de mínimo 12 metros cuadrados que se encuentre orientado hacia la zona de calle.
Compra de locales para cambio a vivienda y convertirlos en Airbnb
Pedro comenta que la normativa super básica y la regla esencial para convertir un local a vivienda tipo Airbnb es que exista un acceso independiente desde la calle, además de ello, no solo se rigen por la normativa Airbnb, sino también por la de los ayuntamientos y todas las condiciones mencionadas aquí previamente.
La entrada independiente es vital para evitar las molestias al resto de habitantes de la vivienda Airbnb, por ello cada vez las restricciones son mayores, prefiriendo edificios de uso exclusivo que viviendas sueltas, evitando problemas en las comunidades gracias al uso independiente.
Otra de las situaciones que se debe comprobar antes de comprar un local, es que la comunidad no haya prohibido expresamente la construcción de viviendas en esa área, es decir, los estatutos de la comunidad, pues muchas de ellas resaltan en sus estatutos la prohibición de abrir un gimnasio, restaurantes o viviendas.
Por ello, antes de la compra de un local, siempre se deben chequear los estatutos de la comunidad, que son importantes y pueden limitar algunas cosas, sin embargo, su relevancia no es mayor de lo mencionado.
Lo que se debe hacer antes del cambio de local a vivienda
Lo recomendable es que antes de un cambio de local a vivienda, exista una fase de información y consultas para comprobar que en la zona se puede ejecutar un proyecto de este tipo; una vez que esta parte sea aprobada, se deberá realizar un proyecto de cambio de uso con obra y licencia con declaración responsable y unidad de control.
Al terminar la obra el ayuntamiento verifica que haya sido ejecutado de manera acorde a la normativa, se obtiene la licencia de primera ocupación y se puede ir a notaría con toda la documentación que acredite que la obra se ha hecho bajo toda la normativa correspondiente.
Los pasos son básicamente:
- Comprar el local
- Solicitar la licencia al ayuntamiento de primera ocupación o de obras a través de un proyecto de cambio de uso.
- Realizar la declaración responsable
Existen pequeñas variaciones acorde a la ejecución de la obra, que pueden ser mínimos, como pueden ser más grandes y terminar en la solicitud de más permisos y presentación de papeles que avalen que los cambios se han hecho bajo la normativa.
Por su lado, la declaración responsable se debe realizar para tener la licencia sin esperar más de 3 meses; antes de obtener la declaración responsable, el proyecto pasa por una revisión que asegura cierta tranquilidad. Es posterior a esta declaración que se puede dar inicio a la obra, la cual una vez terminada se presenta.
Los informes siempre los puede presentar el solicitante ante cualquier entidad, siempre y cuando estos sean emitidos por un técnico capacitado en el tema, aun así el ayuntamiento siempre puede acercarse a verificar la veracidad de los datos.
Los servicios adicionales de Ayalto integral
Actualmente Ayalto se encuentra en un atractivo proyecto que es el desarrollo de un zoológico en la zona de Sevilla, un complejo deportivo en Madrid y muchas otras construcciones de uso no residencial. Son profesionales experimentados en los cambios de uso, destacando que se puede tener un local con uso o sin uso y fácilmente convertirlo en otro tipo de tienda o local. Para cambio de uso, de local a vivienda, Ayalto es la mejor opción para la seguridad del cliente.
